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20240806터미널 내부
광주광역시(시장 강기정)는 도시계획‧건축 공동위원회 자문을 거쳐 광천터미널 부지를 도시계획변경 사전협상 대상지로 선정했다고 30일 밝혔다.
공동위원회는 지난 8월 광주신세계 측이 광주시에 제출한 ‘광천터미널 복합화 사업을 위한 개발계획안 검토신청서(이하 사업계획)’를 검토한 뒤 협상대상지 선정을 위한 주요 협상조건을 자문했다.
광주신세계 사업계획에는 1단계 신세계백화점 확장(2026년~2028년), 2단계 문화·상업·업무·교육·의료시설과 특급호텔을 갖춘 터미널 복합시설 조성(2028년~2033년), 3단계 주거복합시설 건립(2033년~2037년)이 담겼다.
광주시는 이 사업계획에 대해 관계기관(부서) 협의, 전문가 합동 전담팀(TF) 운영, 도시계획·건축 공동위원회 자문을 통해 도시관리계획 변경 필요성과 개발 방향 등에 대한 적정성을 검토하고 주요 협상조건을 확정, 광주신세계 측에 통보했다.
광주시가 제시한 협상조건은 ▲사업 이행력 확보를 위한 백화점 확장과 터미널 사업 병행 추진 ▲합리적 공공기여 계획 제시 ▲터미널 이용객 편의성 극대화 ▲광주만의 특색있는 복합용도 도입 ▲대중교통·자전거·보행자 중심의 교통 개선대책 마련 등이다.
이에 대해 광주신세계는 30일 ‘광주시의 협상조건을 수용한다’는 내용의 공문을 광주시에 접수하면서 “지역경제 활성화와 일자리 창출 등 광주시 발전에 기여하고, 광주를 넘어 대한민국 최고의 ‘터미널 복합개발 랜드마크’가 조성되도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.
광주시는 앞으로 광주신세계 측이 협상조건을 반영한 사업계획서를 제출하면 ‘협상조정협의회’를 구성해 본 협상에 착수하고, 6개월 이내 협상을 마무리할 계획이다.
협상조정협의회는 광주시와 민간측 협상단, 외부 전문가가 포함된 10명 내외로 구성되며, 제안된 사업계획과 공공기여 계획에 대해 양측의 이해 교환, 실질적 협상 시행, 의사결정 기능을 수행하게 된다.
김준영 도시공간국장은 “광천터미널 부지가 도시계획변경 협상대상지로 선정된 만큼 공공성‧투명성‧신속성의 원칙을 바탕으로 공공의 이익을 극대화하면서 광주만의 특색을 담아 도시브랜드 가치를 높이고 광천권역의 교통문제 해소에도 기여할 수 있도록 협상에 최선을 다하겠다”고 밝혔다.
❍ 광천터미널 복합화 업무협약 체결(市-신세계-금호) : ’23.11.27.
❍ 광천터미널 개발계획(안) 검토신청서 제출(신세계→시) : ’24.8.19.
❍ 관계기관(부서) 협의(市 자연재난과 등 11개 부서) : ’24.8.~9.
❍ 전문가 합동 TF 구성·운영(3회) : ’24.9.~10.
- 1차 회의(9.26.), 2차 회의(10.4.), 3차 회의(10.10.)
❍ 공동(도시계획·건축)위원회 자문(원안 동의) : ’24.10.29.
❍ 협상조건 통보(市→신세계) : '24.10.30.
❍ 협상조건 수용여부 회신(신세계→市) : '24.10.30.
❍ 협상대상지 선정 통보(市→신세계) : '24.10.30.
❍ 협상제안서 제출(신세계→市) : 통보일로부터 1년 이내
❍ 본 협상 시행(협상기간 6개월 이내) : 협상제안서 제출시
- 협상조정협의회 구성·운영
· (위원구성) 10인(공공3, 민간3, 외부전문가4)
· (역 할) 사업계획 및 공공기여계획 조정, 필요시 대안 검토
- 사업계획 및 공공기여계획 협상
- 종전·종후 토지 감정평가 실시(공공기여량 산정)
Ⅰ. 일반사항
1. 도시계획변경 사전협상에 관한 사항은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣, 같은법 시행령, ｢광주광역시 도시계획변경 사전협상 운영 조례｣, ｢광주광역시 도시계획변경 사전협상 운영지침｣ 등 관계법령의 범위 안에서 적용한다.
2. 조건부 협상에 부여하는 협상조건의 종류는 다음과 같다.
가. 전제조건 : 협상이 진행될 시 반드시 만족해야 하는 전제가 되는 조건
나. 권고사항 : 제안내용과 대상부지에 대한 검토 및 평가결과를 권고하는 사항
3. 공공은 협상대상지로 선정된 부지의 공공성 향상 등을 위하여 추가적인 협상조건을 제시할 수 있다.
Ⅱ. 전제조건 및 권고사항
1. 광천터미널 복합화사업의 이행력을 확보하고 안정적인 사업 추진을 도모해야 한다.
① 터미널 개발사업이 장기간 추진됨에 따라 이용객의 불편이 예상되므로 1단계 사업(백화점)과 2단계 사업(터미널 복합시설)의 동시 추진을 검토한다.(전제조건)
② 하나의 대지인 도시계획시설(자동차정류장) 부지에서 비도시계획시설(판매, 업무, 숙박, 주거복합 등)사업의 단계별 추진시 건축 인·허가 가능여부에 대하여 법적 검토를 실시하고 그 결과를 제시해야 한다.(전제조건)
2. 도시관리계획 결정(변경)에 따른 합리적인 공공기여량 산정과 공공기여계획 제시해야 한다.
① 종전·종후 감정평가금액의 타당성(터미널 복합화 가치 반영 등)을 충분히 고려하여 합리적인 공공기여량을 산정한다.(전제조건)
② 도시철도 건설 등 우리시 현안사업 추진시기를 고려하여 공공기여 제공시기를 합리적으로 제시해야 한다.(전제조건)
③ 공공기여의 이행담보 방안을 제시해야 한다.(전제조건)
3. 도시계획시설이 공공자산임을 고려하여 정책목표 달성, 지역활성화 등 공익적 목적 및 기능을 수행하는 복합용도(비도시계획시설)를 도입해야 한다.
① 우리시 정책방향에 부합하고 공익성이 포함된 광주만의 특색있는 복합용도 제시해야 한다.(전제조건)
- 예시) AI국제학교, 공연장(기존 공연장 규모 이상) 등
② 터미널 기능과 연계한 활성화 용도와 특화가로 등 가로활성화 용도를 도입해야 한다.(권고사항)
③ 주거용도 도입시 건축법 등 관계법령의 인·허가 제한사항을 준수해야 한다.(전제조건)
4. 이용객 편의와 장래확장 가능성을 고려하여 도시계획시설(자동차정류장)의 규모 설정 및 배치계획을 수립해야 한다.
① 기술변화에 따른 장래확장 가능성을 고려하여 기존 도시계획시설(자동차정류장)의 연면적 이상 확보를 원칙으로 하되, 수요 대비 규모의 적정성 분석하여 제시해야 한다.(전제조건)
② 이용자 편의를 고려하여 터미널시설은 저층부, 주요 가로변, 건물 주출입구에 면하도록 배치해야 한다.(전제조건)
5. 도시 교통 패러다임의 전환(대중교통·자전거·보행 중심)에 따라 특단의 교통개선대책 마련해야 한다.
① 우리시 ‘광천권역 대·자·보 특별 교통대책’과 연계하여 교통계획을 수립해야 한다.(전제조건)
② 협상과정 중 다음 사항을 고려하여 교통영향평가를 실시하고 그 결과를 사업계획에 반영해야 한다.(전제조건)
- 교통영향 최소화를 위해 화운로 230번길, 화운로, 죽봉대로, 무진대로 변에 추가 완화차로 설치
- 교통혼잡 완화 및 사고위험 저감을 위한 교통체계개선사업(TSM) 및 차로 운영계획 제시
- 터미널 이용편의를 고려하여 지하 3층 고속·시외버스 박차장과 지하 4층 터미널 주차장 간 위치 교환
- 주·출차시 대기시간을 최소화하도록 주차정보시스템(PIS) 및 출차확인시스템(VMS, 도로상황 확인CCTV) 등 다양한 교통시설물 설치
- 무진대로상의 현 버스환승시설 및 택시정류장·대기공간(통과도로) 등의 위치·운영체계를 전면 재검토하고, 무진대로상 진출입은 최대 지양
- 구역 내로 진입하려는 차량 대기행렬이 주변 도로에서 발생하지 않을 수준으로 단지 내 차량 입구와 주차구역 사이에 충분한 완충(대기)공간 설치
- 차량의 진출입체계(기본 구상도)와 보행자의 터미널 접근 동선을 분석(서비스수준 등)하여 제시
- 기타 교통대책 수립에 따른 구체적인 근거자료(최대 수용인구 원단위 산정근거, 교통량 산출근거, 대중교통 수요 등)를 제시
6. 우리시 정책방향과의 정합성을 확보하여 공공성 강화, 다양성 확보, 정책 및 지역 수요를 실현해야 한다.
① 2040 도시기본계획, 2040 도시경관계획 등 상위계획, 관련계획 등과의 정합성을 맞춰 복합화의 방향성을 설정해야 한다.(전제조건)
② 저이용·노후화 된 기존 도시계획시설(자동차정류장) 부지를 공간적 범위 결정을 통해 복합개발하여 도시계획시설의 기능을 고도화·현대화하고, 市 정책 및 지역 수요를 실현한다.(전제조건)
7. 기타사항
① 환경친화적이고 지속가능한 탄소중립 녹색건축물 조성계획을 수립하고, 무장애 설계 적용(B/F)해야 한다.(전제조건)
② 터미널 복합시설 저층부와 연계하여 오픈스페이스 도입하고, 녹지체계의 구체화해야 한다.(전제조건)
③ 도시계획시설과 비도시계획시설 간 통합 운영 및 관리방안을 검토한다.(권고사항)
④ 학교 통학구역 교통 안전 대책 마련 등에 대하여 市 교육청과 별도 협의해야 한다.(전제조건)
⑤ 대규모 개발에 따른 민원발생을 최소화해야 한다.(전제조건)
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검토신청서 제출
(제안자)
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실무검토
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전문가
합동 TF
구성·운영
‧ 구성 :
10명 내외
‧ 역할 :
협상조건 마련, 市
협상방향
설정 등
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관련부서(기관)
협의
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공동(도시계획·
건축)위원회 자문
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검토신청서 평가결과 및 협상조건 통보
(광주시 → 제안자)
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협상조건 통보일로부터 30일 이내
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수용여부 결정
(제안자)
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협상조건
통보일로
부터1년 이내
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협상제안서 제출
(제안자 → 광주시)
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협상개시 통보
(광주시 → 제안자)
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