윤석열 대통령 당선인이 20대 대통령선거 당선이 확정된 10일 오전 서울 여의도 국회 도서관에 마련된 국민의힘 개표상황실을 찾아 당선 소감을 말하고 있다. 뉴시스
국민의힘 윤석열 대선 후보가 대통령에 당선되면서 재개발·재건축 규제 완화가 현실화돼 정비사업에 속도가 붙을지 여부가 주목된다. 새 정부의 부동산 정책은 시장을 과도하게 규제해 꼬인 실타래가 된 시장을 되돌려 놓는 데 방점이 찍힐 전망이다.
윤 당선인은 민간 정비사업 활성화를 기치로 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 작용해 온 재건축초과이익환수제(재초환) 완화, 용적률 500% 상향 등의 공약을 내세운 바 있다.
먼저 새 정부에서는 안전진단 문턱이 낮아질 전망이다. 윤 당선인은 30년이 넘은 노후 아파트에 대해서는 안전진단을 면제하겠다고 밝혔다. 안전진단은 재건축 시행이 가능한지 판단하는 첫 관문이라고 할 수 있다. 현 정부 들어 안전진단 기준이 대폭 강화되면서 일부 단지들은 아예 새 정부 출범 이후로 안전진단 신청을 미루기도 했다.
1기 신도시 재정비사업을 촉진하기 위한 특별법을 제정해 이 지역에 10만 가구 이상의 주택 공급도 약속했다. 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시는 최초 입주가 시작된 지 30년이 도래하면서 노후 아파트 비중이 높아져 정비사업에 대한 주민 열망이 강한 지역이다.
재초환도 손볼 예정이다. 이는 재건축이 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내는 제도다. 재건축발 집값 급등을 위해 도입한 제도인데, 미실현 이익을 세금으로 걷어가는 것이 시장경제 체제를 거스른다는 반발이 꾸준히 나오고 있다. 이르면 이달 중 환수 부담금 부과가 현실화되는 서울 서초구 반포동 반포현대(현 반포센트레빌 아스테리움)의 경우 3억원대의 금액을 세금으로 반납할 수 있다는 전망이 나온다.
용적률을 500%로 상향한다는 공약은 최근 층수 규제를 폐지한 서울시의 정책과 맞물려 재건축 사업성을 한껏 높일 수 있다. 서울시는 최근 '2040 서울도시기본계획'(2040 서울플랜)에서 '35층 룰'을 삭제했다. 이로 인해 압구정동, 여의도, 성수동, 이촌동 등에서 정비사업이 탄력을 받을 수 있다. 다만 용적률이 현재와 같은 수준으로 묶여 있으면 추가 주택 공급에는 한계가 있다. 새 정부의 용적률 상향 여부가 재건축 단지들에 미칠 영향이 지대한 상황이다.
재건축 조합원 2년 실거주 요건이 폐지되면서 재건축 단지 은마아파트 등 일부 재건축 아파트들을 중심으로 전월세 매물이 늘고 있다. 반면에 전셋값은 규제 백지화 전보다 더 많이 뛴 것으로 나타났다. 뉴시스
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정비사업 활성화는 공공이 일방적으로 정비사업 대상지를 지정해 추진하는 것은 지양하고, 시장 수요에 맞출 필요가 있다"고 강조했다.
이 책임연구원은 "리모델링은 지금도 분양가상한제를 적용받지 않도록 일반분양을 29세대만 하고 있어 주택 물량 순증규모가 제한적인 만큼 공급 확대를 목적으로 재건축이 장려된다면 리모델링 사업은 한계가 있다"며 "다만 주민들 사이에서 재건축 합의는 잘 안되는데, 리모델링 합의는 가능한 단지라면 수요에 따라 리모델링을 하는 것이 타당할 것"이라고 했다.
현재 부동산 시장은 그 동안의 급등 피로감, 대출규제, 금리 인상 등으로 거래절벽 현상이 나타나고 있는 가운데 재건축 기대감이 있는 강남권 고가 아파트를 중심으로 신고가가 나오는 추세다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "정책 방향이 분명해지는 지방선거까지 이 같은 추세는 지속될 것으로 보인다"며 "여러 규제 중 새 정부가 가장 먼저 바꿀 수 있는 것은 대출규제가 될 것"이라고 내다봤다.
